近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权doi的时候怎么夹，doi是怎么夹分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于(yú)长期(qī)投资者更具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择公(gōngdoi的时候怎么夹，doi是怎么夹)募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的(de)分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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